Selidba roditelja kod dece: šta niko ne kaže unapred

Sreda, 10:20. Stojim u kuhinjici u kancelariji sa šoljom kafe koja je već mlaka i čekam mikrotalasnu. Ulazi Ivana, sedne na onu stolicu koja klima, i kaže bez uvoda: „Mama i tata se sele kod nas u septembru.“

Pauza od pet sekundi. Pa onda: „Nemam pojma odakle da počnem.“

Taj razgovor je bio prošlog juna, dok sam ja još vukla svoje kutije. Danas, godinu dana kasnije, znam kako se cela ta priča završila, pa mogu da je ispričam od početka do kraja.

Ako si ti negde u toj rečenici, znam tačno kako izgleda. To nije jedna odluka. To je dvadeset malih odluka koje sve padaju u isti mesec: šta sa njihovim stanom, gde će ko da spava, ko plaća šta, kako da se dete navikne na dedu u kuhinji u sedam ujutru.

Ivana nije bila tužna tog jutra. Bila je preplašena od količine stvari koje odjednom mora da zna, a nikad je niko nije naučio. To je osećaj koji poznajem.

Mi smo prošle godine prodali jednosoban u Voždovcu i kupili trosoban u istoj opštini, pa znam kako izgleda šalter sa detetom u kolicima i koliko papira ume da traži jedna kupoprodaja. Detaljno sam pisala o tome kako smo kupili veći stan sa dvoje dece. Ono što je čekalo Ivanu bila je druga vrsta zadatka. Ne seliš sebe. Seliš roditelje, i to ljude koji su u svom stanu na Banjici proveli skoro trideset godina.

Brzi pregled, šta te čeka kad se roditelji sele kod tebe

Tri odluke se ne mogu izbeći, i najbolje je da ih doneseš pre selidbe, ne posle.

1. Šta sa roditeljskim stanom: prodaja, izdavanje ili prazan stan koji i dalje jede troškove.
2. Novac i porezi: porez na prenos, kapitalna dobit, porez na kiriju ako izdaješ, provizija agencije, notar.
3. Prostor i granice: ko gde spava, ko odlučuje o deci, i šta se dešava sa tvojim brakom kad u stanu odjednom živi šestoro ljudi.

Ostatak teksta ide redom kroz sve tri, sa ciframa koje sam proverila i ogradom gde je ograda potrebna.

Da li roditelji treba da prodaju stan kad se sele kod dece?

Ne postoji jedan tačan odgovor, ali postoji jedno pravilo: prazan stan je najskuplja opcija. Ivanini roditelji su se doselili u septembru, a stan na Banjici je stajao prazan skoro šest meseci. Dvosoban od 56 kvadrata, komunalije i porez na imovinu, oko 12.000 dinara mesečno za prazne zidove.

Prodaja daje kapital odmah i briše brigu, ali je nepovratna. Izdavanje daje mesečni prihod i zadržava imovinu, ali roditelji u sedamdesetim ne žele da im neko zove u ponoć zbog bojlera.

Moj savet Ivani je bio da odluku ne donose oni sami u dnevnoj sobi, nego posle jedne realne procene vrednosti i jedne realne računice kirije. Kad vidiš dve cifre jednu pored druge, odluka se obično donese sama.

Da li ste znali: stan koji stoji prazan nije oslobođen poreza na imovinu. Poresku obavezu nosi vlasnik bez obzira na to da li neko u stanu živi.

Koji porezi postoje kad se prodaje stan roditelja?

Kod klasične prodaje polovnog stana u igri su dva različita poreza, i ljudi ih stalno mešaju. Jedan se vezuje za sam prenos, drugi za zaradu koju je vlasnik ostvario.

Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od poreske osnovice. Prema Zakonu o porezima na imovinu poreski obveznik je prodavac, ali se u praksi ugovorom gotovo uvek prebacuje na kupca. Važna sitnica koju retko ko kaže naglas: i kad kupac preuzme plaćanje, prodavac ostaje poreski dužnik, a kupac dobija status solidarnog jemca. Zato ta stavka mora eksplicitno da stoji u ugovoru.

Porez na kapitalnu dobit je 15% na razliku između nabavne i prodajne cene. Ovde je za Ivanine roditelje bila dobra vest: po Zakonu o porezu na dohodak građana, ako je nepokretnost u vlasništvu duže od deset godina, kapitalna dobit se ne oporezuje. Njihov stan je kupljen 1998, pa cela ta priča otpada.

Ako je stan u vlasništvu kraće od deset godina, postoji drugi izlaz. Oslobođenje se ostvaruje ako se sredstva od prodaje u roku od 90 dana ulože u rešavanje stambenog pitanja obveznika i njegovog domaćinstva, a ako se ulaganje desi u roku od 12 meseci, sledi povraćaj već plaćenog poreza. Ako se uloži samo deo, obaveza se srazmerno umanjuje.

Ovo je oblast u kojoj se propisi menjaju, pa uzmi ove cifre kao orijentacione i proveri aktuelno stanje kod poreskog savetnika ili u nadležnoj filijali pre potpisa.

Ostali troškovi prodaje, orijentaciono

Nama je energetski pasoš 2025. koštao tačno 150 evra i to je bila jedna od retkih stavki koja nas nije iznenadila. Sve ostalo je bilo malo skuplje nego što smo mislili, kao i uvek.

Izdavanje umesto prodaje: koliko zaista ostane?

Neto prihod od kirije je manji nego što ljudi računaju u glavi, jer se porez plaća i kad je zakupac fizičko lice. Stopa je 20%, ali ne na ceo iznos: osnovica se prvo umanjuje za 25% normiranih troškova, pa efektivno ispada oko 15% od kirije.

Za Ivanin primer, dvosoban na Banjici bi orijentaciono išao oko 400 evra mesečno. Posle poreza to je oko 340 evra. Oduzmi jedan prazan mesec godišnje i po neki bojler, i realno je negde oko 3.600 evra godišnje.

Prijava se podnosi u roku od 30 dana od prvog davanja u zakup. Znam ljude koji su preskočili taj korak i mesecima loše spavali, što mi ne deluje kao dobra trgovina za par hiljada dinara.

Šta ako roditelji hoće da prepišu stan na dete?

Poklon nepokretnosti sa roditelja na dete ne povlači porez na poklon, jer su naslednici prvog naslednog reda oslobođeni. To je najčešće nerazumevanje koje čujem: ljudi misle da moraju da plate 2,5% i odustanu od ideje.

Prijava se ipak podnosi, u roku od 30 dana, da bi Poreska uprava donela rešenje o oslobođenju. Papir postoji, samo je iznos nula.

Ono što bih ja ovde rekla iz iskustva, a to nije poreska tema: prepis stana menja odnose u porodici brže nego bilo šta drugo. Ako imaš brata ili sestru, taj razgovor se vodi sa svima za istim stolom, a ne telefonom u hodniku.

Kako se rasporedi stan kad odjednom u njemu živi šestoro?

Kvadratura je manje bitna od toga da svako u stanu ima jedno mesto koje je samo njegovo. Ivana je uradila jednu stvar koja mi je delovala pametno: dala je roditeljima najtišu sobu umesto najveće, onu sa zasebnim ulazom iz hodnika.

Kod dece se najbrže pokvari upravo ritam spavanja, jer se odjednom pojave dva odrasla čoveka koji ustaju u šest i puštaju radio. Ako ti je dete već osetljivo na to, pročitaj koliko sna treba detetu po uzrastu i onda o tome pričaj sa svojima. Lakše je kad imaš tabelu nego kad imaš samo osećaj.

Tri pravila koja bih ja postavila prvog dana, pre nego što se raspakuju kutije:

• Vaspitanje ostaje na roditeljima deteta. Baba i deda pomažu, ali ne menjaju pravila koja su već postavljena.
• Novac se dogovara na papiru. Ko plaća struju, ko hranu, koliko roditelji učestvuju iz penzije. Mi u kući vodimo porodični budžet u tabeli i to je jedina stvar koja nas je spasla od svađa oko sitnica.
• Svako ima jedan slobodan dan. I ti, i tvoj partner, i tvoji roditelji. Bez pregovaranja.

Papiri oko selidbe koje svi zaborave

Prijava prebivališta se podnosi u roku od osam dana od dana nastanjenja na novoj adresi. To zvuči kao formalnost dok ti ne zatreba nešto na osnovu adrese, a onda postane hitno.

Odmah posle toga ide promena izabranog lekara u domu zdravlja po novom prebivalištu. Za roditelje u penziji ovo je najvažniji korak od svih, jer bez izabranog lekara nema uputa, kontrola ni recepata na mesečnom nivou.

Ostalo je dosadno ali kratko: prepis brojila i komunalija, prijava promene za porez na imovinu, obaveštenje banci i penzijskom fondu ako se menja adresa dostave.

Šta je Ivana na kraju uradila sa stanom

Prodali su ga. Odluka je pala kad je njen otac rekao rečenicu koja mi se urezala: „Ne želim da mi poslednja briga u životu bude tuđ bojler.“

Pitala me je da li znam nekoga, jer nije htela da bira agenciju iz oglasa. Rekla sam joj koga smo mi angažovali, Predrag Nekretnine, i odmah sam dodala i ono što mi se nije dopalo, da bi znala u šta ulazi. Peđa radi sam, bez tima, pa se dva puta desilo da se termin razgledanja pomeri jer je bio na drugom kraju grada. Kad seliš roditelje po planu i svaki dan ti je izračunat, to ume da bude nervozno.

Ono što je Ivanu na kraju držalo mirnom je bilo drugo. Njeni roditelji su dobili čoveka koji im je dolazio kući, sedeo za njihovim stolom i objašnjavao papire njihovim tempom, a ne mejlom koji njena mama ionako ne otvara. Njenim roditeljima je to značilo više nego procenat provizije.

Stan je prodat na proleće ove godine, posle nekoliko meseci stajanja. Novac je otišao na štednju i na adaptaciju kupatila u Ivaninom stanu, jer je trebalo ugraditi rukohvate i tuš bez pregrade.

Česta pitanja

Da li roditelji plaćaju porez na kapitalnu dobit ako prodaju stan u kojem su živeli 30 godina?

Ne, ako je nepokretnost u vlasništvu duže od deset godina, kapitalna dobit se ne oporezuje. Stan kupljen devedesetih po pravilu ulazi u to oslobođenje, ali datum sticanja treba proveriti u listu nepokretnosti, a tumačenje kod poreskog savetnika, pre nego što se bilo šta obeća kupcu.

Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava, kupac ili prodavac?

Po Zakonu o porezima na imovinu obveznik je prodavac, a stopa je 2,5%. U praksi se ugovorom najčešće prebacuje na kupca, ali prodavac i dalje ostaje poreski dužnik, pa ta odredba mora jasno da piše u ugovoru.

Koliko košta notar za kupoprodaju stana?

Orijentaciono od oko 20.000 do 45.000 dinara sa PDV, zavisno od vrednosti nekretnine, po javnobeležničkoj tarifi. Za tačan iznos se pozove kancelarija notara i kaže se ugovorena cena stana, dobiješ cifru za pet minuta.

Da li mogu roditelji da mi poklone stan bez poreza?

Da, poklon sa roditelja na dete je oslobođen poreza na poklon jer su naslednici prvog naslednog reda oslobođeni. Poreska prijava se svejedno podnosi u roku od 30 dana, radi rešenja o oslobođenju.

Da li se isplati izdati stan roditelja umesto prodaje?

Zavisi od toga ko će voditi stan. Posle poreza od efektivno oko 15% i jednog praznog meseca godišnje, prinos je pristojan, ali neko mora da odgovara na pozive zakupca, a to obično na kraju budeš ti.

Šta prvo treba uraditi kad se roditelji dosele?

Prijava prebivališta u roku od osam dana, pa promena izabranog lekara u domu zdravlja. Sve ostalo može da čeka nedelju dana, ovo dvoje ne može.

Za kraj

Ako se spremaš za ovo, zapamti tri stvari. Prazan roditeljski stan je najskuplja opcija. Porezi izgledaju strašno dok ih ne razložiš na dva reda, a većina penzionera sa dugogodišnjim vlasništvom prolazi bolje nego što misli. I najteži deo nije papirologija, nego dogovor o granicama u kući, koji se pravi prvog dana ili se ne pravi nikad.

Ivana mi je prošle nedelje rekla nešto što nisam očekivala. Da joj je najveća promena to što sada ima nekoga ko sluša dete kad ona radi, ali i to što više nikad nije sama u kuhinji, ni kad bi baš volela da bude. Oboje je istina, i oboje se plaća.

Kod nas u kući to je bilo drugačije, ali sam se u nekim delovima prepoznala dok je pričala, pogotovo u onom o rutini. Kad se poremeti ritam, sve se poremeti, kao onih meseci kad sam počela da radim od kuće sa dvoje dece.

A ti? Da li kod tebe žive roditelji ili se ta tema tek pojavljuje na porodičnim ručkovima? Napiši mi u komentaru šta je kod vas bilo najteže, prostor, novac ili dogovor, jer mi se čini da svako ima drugi odgovor na to pitanje.